Agent immobilier : une responsabilité (vraiment ?) limitée ?

Un particulier acquiert un appartement en l’état futur d’achèvement (ce que l’on appelle une VEFA) au sein d’une résidence de tourisme édifiée par une société civile immobilière (SCI) par le biais d’un agent immobilier, et bénéficie à ce titre d’un avantage fiscal.

Il consent ensuite, pour l’appartement, un bail commercial à une société, qui négocie par la suite une baisse de loyer conséquente, avant sa mise en redressement judiciaire quelques années plus tard.

Estimant que son investissement ne bénéficie pas de la rentabilité qu’on lui a promise, le particulier décide alors d’engager la responsabilité de l’agent immobilier qui est intervenu dans l’achat, dont il estime qu’il a manqué à son devoir d’information et de conseil.

Celui-ci, rappelle-t-il, est en effet tenu d’informer et de conseiller l’acheteur éventuel sur les caractéristiques et risques de l’investissement qu’il lui propose.

Or, cela n’a pas été le cas ici, puisque la demande locative a nettement baissé depuis l’achèvement de l’appartement… ce que le particulier n’avait pas prévu.

« Et moi non plus », rétorque l’agent immobilier qui souligne à son tour :

• que tout investissement locatif comporte une part d’aléa ;
• qu’il n’avait aucune obligation de résultat qui l’obligeait à garantir au particulier qu’il percevrait le montant du loyer initialement convenu pendant toute la durée du bail.

D’autant, souligne-t-il, que la SCI vendeur a déposé auprès du notaire chargé de l’acte de vente le document d’information exposant les modalités spécifiques aux résidences de tourisme et les conséquences fiscales pouvant résulter de l’interruption du contrat de bail commercial.

« Pas sa faute, donc » tranche le juge, qui estime que le particulier ne pouvait se méprendre sur la portée de la brochure promotionnelle qu’il a reçue avant l’achat, qui n’était destinée qu’à faire état du potentiel locatif du bien sans garantir le taux de rentabilité et la sécurité de l’investissement, dont la part d’aléa demeurait irréductible.

D’autant que ni le vendeur ni l’agent immobilier n’étaient en mesure de prévoir la défaillance de l’exploitant avant le déclenchement, par la suite, de la crise économique ayant touché le secteur d’activité des résidences hôtelières…

La demande d’indemnisation du particulier est donc rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juillet 2021, n° 20-11571

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