Expertise comptable
Les obligations comptables des sociétés civiles immobilières (SCI)
La société civile immobilière (SCI), régie principalement par le Code civil (articles 1845 et suivants), est un outil juridique prisé pour la gestion, la détention et la transmission de biens immobiliers. Elle s’avère particulièrement adaptée pour organiser un patrimoine familial ou professionnel et éviter les contraintes de l’indivision successorale. Elle peut aussi être utile comme outil pour déterminer la base imposable à l’IFI (grâce à une répartition des actions entre plusieurs associés).
Mais qu’en est-il des obligations comptables de cette forme de société ? Dans quels cas est-il nécessaire de tenir une comptabilité ? Et quelles sont les bonnes pratiques à adopter ? Nos experts vous répondent.
En principe, une SCI n’est pas tenue d’établir une comptabilité selon les règles du plan comptable général (PCG). Le gérant doit néanmoins rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, au travers d’un rapport précisant les bénéfices réalisés et les pertes encourues. Ce rapport ne vaut toutefois pas établissement de comptes annuels.
L’obligation peut découler de plusieurs situations :
- La forme juridique : par exemple, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont soumises à l’établissement de comptes annuels en vertu du règlement ANC n° 2016-03.
- La taille : une SCI devient tenue d’établir des comptes annuels lorsqu’elle cumule trois conditions :
- être une personne morale de droit privé non commerçante ;
- exercer une activité économique (appréciation parfois délicate) ;
- dépasser deux des trois seuils suivants : 50 salariés, 3,1 M€ de chiffre d’affaires, 1,55 M€ de total de bilan.
- Les statuts : ils peuvent prévoir explicitement la tenue d’une comptabilité ou l’établissement de comptes annuels, même en l’absence d’obligation légale.
- La nomination d’un commissaire aux comptes (volontaire ou obligatoire).
L’obligation de tenir une comptabilité peut découler de certaines dispositions fiscales, notamment lorsque :
- la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés (IS) : elle doit alors déterminer son résultat selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et, dès lors, tenir une comptabilité conforme au PCG ;
- l’un des associés de la SCI est lui-même soumis à une obligation d’établir des comptes annuels.
Pour les SCI assujetties à TVA, les obligations varient selon le régime :
- si elles bénéficient de la franchise en base : tenue d’un registre des achats et d’un livre-journal des recettes ;
- si elles sont redevables de la TVA : obligation de tenir un livre spécial des opérations et, en cas de comptabilité informatisée, de produire un fichier des écritures comptables (FEC).
Dans ces deux cas, elles seront tenues par les obligations liées à la mise en place de la réforme de la facturation électronique.
Que ses résultats soient imposés à l’IR ou à l’IS, la SCI reste tenue de formaliser leur affectation dans le respect de ses statuts. Cette décision doit se matérialiser par un procès-verbal d’assemblée générale.
💡 À noter
La tenue d’un registre des assemblées générales demeure une obligation, mais le décret n°2019-1118 du 31 octobre 2019 autorise désormais son établissement sous format numérique.
Les SCI ne sont pas astreintes au dépôt de leurs comptes annuels auprès du greffe du tribunal de commerce, y compris lorsqu’elles ont opté pour l’impôt sur les sociétés (IS).
| Type de SCI | SCI imposable à l’IS | SCI dont l’un des associés est lui même soumis à une obligation d’établir des comptes annuels |
SCI exerçant une activité économique et dépassant certains seuils | Nomination volontaire ou obligatoire d’un CAC | Autres SCI (i.e. autres que celles présentées dans les colonnes de gauche) |
| Obligations comptables | Application du PCG pour des raisons fiscales : le résultat fiscal est déterminé selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux, ce qui implique la tenue d’une comptabilité commerciale (voir « nota » au début du § 6) |
Application du PCG pour des raisons fiscales. Lorsque des droits dans une société sont inscrits à l’actif : – D’une personne morale passible de l’IS dans les conditions de droit commun ; ou, – D’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l’IR de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l’entreprise qui détient ces droits (cf. § 6) |
Etablissement des comptes annuels et application du PCG (cf. § 4) | Etablissement des comptes annuels et application du PCG | Elles ne sont pas placées dans le champ d’application du PCG, sauf dispositions particulières réglementaires ou statutaires |
Source : Ordre des experts-comptables
Même sans obligation légale, un gérant peut décider volontairement d’établir des documents financiers simplifiés. Ceux-ci ne nécessitent pas de respecter strictement le PCG, mais il est recommandé de préciser cette option dans les statuts ou les procès-verbaux pour éviter toute ambiguïté.
Par ailleurs, il est fortement conseillé de tenir une comptabilité de trésorerie rigoureuse afin de sécuriser la répartition des revenus fonciers et prévenir tout litige fiscal ou entre associés.
💡 À retenir
Les obligations comptables des SCI ne doivent pas être sous-estimées. Si la majorité échappe à l’établissement de comptes annuels, plusieurs situations – fiscales, statutaires ou liées à la taille – peuvent les y contraindre.
Pour les gérants, la prudence recommande d’instaurer une comptabilité claire, même simplifiée, afin d’assurer une bonne gestion, de faciliter la communication avec les associés et de limiter les risques juridiques et fiscaux.
Cela peut, notamment, éviter des problèmes d’évaluation dans le cadre de partage de biens immobiliers.
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