Les obligations comptables des sociétés civiles immobilières (SCI)

La société civile immobilière (SCI), régie principalement par le Code civil (articles 1845 et suivants), est un outil juridique prisé pour la gestion, la détention et la transmission de biens immobiliers. Elle s’avère particulièrement adaptée pour organiser un patrimoine familial ou professionnel et éviter les contraintes de l’indivision successorale. Elle peut aussi être utile comme outil pour déterminer la base imposable à l’IFI (grâce à une répartition des actions entre plusieurs associés).

Mais qu’en est-il des obligations comptables de cette forme de société ? Dans quels cas est-il nécessaire de tenir une comptabilité ? Et quelles sont les bonnes pratiques à adopter ? Nos experts vous répondent. 

Règle générale

En principe, une SCI n’est pas tenue d’établir une comptabilité selon les règles du plan comptable général (PCG). Le gérant doit néanmoins rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, au travers d’un rapport précisant les bénéfices réalisés et les pertes encourues. Ce rapport ne vaut toutefois pas établissement de comptes annuels.

Quand la SCI doit-elle établir des comptes annuels ?

L’obligation peut découler de plusieurs situations :

• La forme juridique : par exemple, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont soumises à l’établissement de comptes annuels en vertu du règlement ANC n° 2016-03.
• La taille : une SCI devient tenue d’établir des comptes annuels lorsqu’elle cumule trois conditions :

1. être une personne morale de droit privé non commerçante ;
2. exercer une activité économique (appréciation parfois délicate) ;
3. dépasser deux des trois seuils suivants : 50 salariés, 3,1 M€ de chiffre d’affaires, 1,55 M€ de total de bilan.

• Les statuts : ils peuvent prévoir explicitement la tenue d’une comptabilité ou l’établissement de comptes annuels, même en l’absence d’obligation légale.
• La nomination d’un commissaire aux comptes (volontaire ou obligatoire).

Les obligations liées à la fiscalité

L’obligation de tenir une comptabilité peut découler de certaines dispositions fiscales, notamment lorsque :

• la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés (IS) : elle doit alors déterminer son résultat selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et, dès lors, tenir une comptabilité conforme au PCG ;
• l’un des associés de la SCI est lui-même soumis à une obligation d’établir des comptes annuels.

Pour les SCI assujetties à TVA, les obligations varient selon le régime :

• si elles bénéficient de la franchise en base : tenue d’un registre des achats et d’un livre-journal des recettes ;
• si elles sont redevables de la TVA : obligation de tenir un livre spécial des opérations et, en cas de comptabilité informatisée, de produire un fichier des écritures comptables (FEC).

Dans ces deux cas, elles seront tenues par les obligations liées à la mise en place de la réforme de la facturation électronique.

Affectation du résultat

Que ses résultats soient imposés à l’IR ou à l’IS, la SCI reste tenue de formaliser leur affectation dans le respect de ses statuts.  Cette décision doit se matérialiser par un procès-verbal d’assemblée générale.

Dépôt des comptes

Les SCI ne sont pas astreintes au dépôt de leurs comptes annuels auprès du greffe du tribunal de commerce, y compris lorsqu’elles ont opté pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Le conseil de nos experts

Même sans obligation légale, un gérant peut décider volontairement d’établir des documents financiers simplifiés. Ceux-ci ne nécessitent pas de respecter strictement le PCG, mais il est recommandé de préciser cette option dans les statuts ou les procès-verbaux pour éviter toute ambiguïté.

Par ailleurs, il est fortement conseillé de tenir une comptabilité de trésorerie rigoureuse afin de sécuriser la répartition des revenus fonciers et prévenir tout litige fiscal ou entre associés.