Quels sont les droits d'un propriétaire de terres agricoles ?

Parmi les différentes propriétés foncières, les terres agricoles apparaissent comme singulières du fait du cadre légal particulier qui les entoure. À la différence d’un simple terrain constructible ou d’un bien bâti, les terres agricoles sont considérées comme des ressources importantes pour le maintien de la biodiversité, la préservation de l’environnement, mais aussi la souveraineté alimentaire du pays.

C’est pourquoi les propriétaires de terres agricoles doivent observer un certain nombre de règles propres à ces terres, que ce soit au regard de leur exploitation, de leur location, de leur cession ou de leur transmission.

Qu’est-ce qu’une propriété agricole ?

Les terres agricoles désignent l’ensemble des terres qui sont destinées à une exploitation agricole. Cela peut inclure des activités variées.

On peut y trouver des terres cultivées avec des céréales, des fruits, des légumes, de la vigne, des pâturages, des bois ou des prairies. On peut également y trouver l’ensemble des éléments bâtis liés à l’exploitation desdites activités agricoles (bâtiments d’élevage, de stockage, etc.) ou encore les habitations des personnes qui exploitent les terres.

Mais avant tout, les terres agricoles sont surtout les parcelles qui ont été classées comme telles par le plan local d’urbanisme (PLU) établi par la commune dont dépendent les terres. Les terres peuvent ainsi être classées en « zone A » dès lors qu’est identifié un potentiel agronomique, biologique ou économique de celles-ci.

Quels sont les droits d’un propriétaire de terres agricoles ?

Le propriétaire de terres agricoles bénéficie de l’ensemble des attributs du droit de propriété classique. Il dispose ainsi du droit d’user de ses terres pour les occuper et les exploiter en y pratiquant toute activité agricole compatible avec leur affectation.

Il peut choisir de confier l’exploitation de ses terres à un tiers via un bail rural, un prêt à usage, un contrat de métayage, ou la mise à disposition de la parcelle à un groupement agricole.

Quelles sont les obligations légales à respecter en tant que propriétaire agricole ?

Les obligations classiques liées au droit de propriété s’appliquent au propriétaire agricole.

Cependant, des règles plus spécifiques peuvent faire naitre des obligations spéciales pour le propriétaire de terres agricoles. Il doit ainsi veiller au bon état des chemins, des haies et des fossés et, dans certains cas, se conformer aux obligations locales de débroussaillage. Ces exigences s’expliquent par la nécessité d’assurer la sécurité, de prévenir les incendies, de limiter les risques d’érosion et de garantir la continuité écologique du paysage rural.

Le propriétaire doit également respecter les règles environnementales applicables à ses terres. Certaines parcelles peuvent être situées en zone Natura 2000, en zone humide ou en espace naturel protégé, ce qui impose des contraintes spécifiques.

Il peut être obligé de conserver des haies, de ne pas labourer certaines prairies, de maintenir des bandes enherbées ou de respecter des prescriptions liées aux ressources en eau.

Ne pas se conformer à ces règles peut engager sa responsabilité.

Peut-on vendre librement une terre agricole ?

Sur le principe, le propriétaire de terres agricoles peut décider de vendre son bien comme n’importe quel autre propriétaire foncier. Toutefois, la vente de terres agricoles est encadrée par de nombreuses règles destinées à éviter la spéculation, à préserver la vocation agricole du terrain et à favoriser l’installation de nouveaux exploitants agricoles.

En effet, lorsque des terres agricoles sont louées, l’exploitant bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire d’une priorité pour les acheter dès lors qu’il a exploité pendant au moins 3 ans les terres mises en vente.

En parallèle, la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), organisme public chargé de réguler le marché foncier rural, peut également exercer son propre droit de préemption. Elle peut intervenir pour maintenir une exploitation agricole, éviter l’agrandissement excessif de certaines exploitations ou protéger un espace naturel. Avant toute vente, le propriétaire doit donc déclarer son projet à la SAFER, qui dispose d’un délai de 2 mois pour décider si elle souhaite se porter acquéreuse des terres. La SAFER peut proposer un prix différent de celui initialement prévu, ce qui peut entraîner des négociations ou des contestations.

Quelles sont les contraintes qui peuvent peser sur le foncier agricole ?

De nombreuses contraintes peuvent peser sur le propriétaire de terres agricoles et limiter l’exercice de leurs droits.

Les servitudes peuvent d’abord restreindre l’usage d’une parcelle. Il peut s’agir de servitudes « privées » entre propriétés voisines, comme une servitude de passage, une servitude de canalisation, ou des obligations liées à l’écoulement naturel des eaux, qui s’imposent au propriétaire même s’il ne les a pas consenties.

Il existe aussi des servitudes dites « d’utilité publique », décidées dans l’intérêt général. Ce sera le cas par exemple pour l’implantation de réseaux de communications, d’énergie ou d’eau, pour la protection de certains espaces ou la sécurité. Ces servitudes peuvent interdire certaines plantations, limiter les constructions ou imposer des contraintes d’entretien, y compris en zone agricole.

Les règles d’urbanisme imposent également des limites importantes. Les parcelles classées en zone agricole ou en zone naturelle sont en principe inconstructibles, sauf exceptions très strictes. Ce classement vise à empêcher la disparition progressive des terres agricoles au profit de l’urbanisation.

L’aménagement foncier (anciennement remembrement) peut également constituer une contrainte importante. Son objectif est de réorganiser les parcelles afin de réduire leur morcellement et de faciliter l’exploitation agricole. Même si l’objectif poursuivi est d’améliorer la répartition des espaces, la procédure et ses résultats peuvent s’avérer contraignants pour le propriétaire. Dans ce cadre, la consistance des terrains peut changer. Un propriétaire peut recevoir, en échange de ses parcelles initiales, des parcelles différentes, situées ailleurs, dès lors que l’équivalence est respectée.

Comment se passe la transmission d’une propriété agricole ?

La transmission des terres agricoles peut s’opérer de façon multiple, que ce soit par la succession, par la donation ou encore par la vente.

Le propriétaire peut transmettre ses terres en pleine propriété ou recourir au démembrement, en séparant l’usufruit de la nue-propriété. Cette technique est souvent utilisée pour faciliter la transmission familiale tout en maintenant la continuité de l’exploitation agricole dans de bonnes conditions par l’usufruitier. En cas de succession, il arrive fréquemment que les parcelles se retrouvent en indivision entre plusieurs héritiers. Ce régime peut être source de tensions, car la gestion du bien requiert l’accord des indivisaires pour certaines décisions.

Par ailleurs, comme dit précédemment, la SAFER ou l’exploitant peuvent disposer d’un droit de préemption lors de cessions à titre onéreux de terres agricoles, ce qui peut influer sur les modalités de transmission.

Les questions de transmissions nécessitent dès lors de bénéficier d’un accompagnement expert afin de s’assurer de prendre les meilleures décisions en protégeant les intérêts des parties impliquées et le patrimoine foncier concerné.

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