Loyers impayés : les nouvelles démarches possibles

Les loyers impayés représentent la principale source d’inquiétude des propriétaires bailleurs. Pour faire face à cette problématique et protéger les investisseurs immobiliers, le gouvernement a introduit plusieurs réformes visant à sécuriser les revenus des bailleurs tout en réduisant les délais de traitement des litiges.

Nouvelle définition du loyer impayé

Jusqu’à présent, un impayé était établi lorsque la dette atteignait deux fois le montant du loyer (charges comprises, après déduction des aides). À compter du 1er janvier 2027, la situation d’impayé sera reconnue plus rapidement.

Les nouveaux seuils déclencheront un impayé :

• dès que la dette cumulée sera supérieure à 450 € (loyers et charges) ;
• ou après trois mois de défaut de paiement, même si la somme totale reste inférieure à 450 €.

Nouvelles règles pour le versement des aides au logement (APL) au propriétaire

Si l’aide au logement était initialement versée au locataire, la CAF ou la MSA a l’obligation de proposer au bailleur de percevoir cette aide directement à sa place, dès que l’impayé a été signalé.

Le principe du maintien des aides est, en outre, renforcé. À partir du 1er janvier 2027, l’aide continuera d’être versée même en cas de résiliation du bail consécutif à la délivrance d’un commandement de payer, sauf si le locataire est reconnu de mauvaise foi sur sa situation financière ou s’il est l’auteur de troubles de jouissance (bruit, détériorations) justifiant une décision judiciaire d’expulsion.

Nouvelle procédure de saisie sur salaire

Depuis le 1er juillet 2025, les bailleurs bénéficient d’une nouvelle procédure beaucoup plus rapide qui ne nécessite plus systématiquement l’intervention préalable d’un juge.

Désormais, un propriétaire muni d’un titre exécutoire peut s’adresser directement à un commissaire de justice. Ce dernier délivre un commandement de payer au locataire défaillant, qui a alors un mois pour régler sa dette ou trouver un accord amiable.  Si rien n’est fait, la saisie peut être déclenchée directement auprès de l’employeur du locataire dans un délai de trois mois.

Pour garantir la transparence de ces démarches, un registre national des saisies des rémunérations a été mis en place.

Délais d’expulsion et indemnisation de l’État

La loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 a profondément remanié la procédure d’expulsion des locataires en cas d’impayés.

Elle débute, ainsi, par la délivrance d’un commandement de payer par un commissaire de justice, étape préalable indispensable qui laisse au locataire un délai de six semaines (contre deux mois auparavant) pour régulariser sa situation. À défaut de paiement dans ce délai, le bailleur peut engager une procédure judiciaire en saisissant le tribunal compétent afin de voir constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion.

Le juge conserve le droit d’accorder un délai de paiement s’il estime que le locataire est de bonne foi. Une fois la décision rendue, un commandement de quitter les lieux est délivré, ouvrant un délai incompressible de 2 mois avant de pouvoir expulser le locataire.

Si l’expulsion est ordonnée par le juge, mais que le préfet refuse de prêter le concours de la force publique, l’État a désormais l’obligation d’indemniser le propriétaire. Cette indemnisation, clarifiée par un décret de novembre 2025, couvre les loyers perdus durant la période d’attente, les frais de procédure engagés, et même les dégradations constatées.

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre contact habituel Baker Tilly pour tout échange sur le sujet. Les équipes Oratio Avocats spécialisées en droit immobilier sont également à votre disposition pour vous conseiller et sécuriser vos démarches.