ActualitésTaxe foncière sur les propriétés bâties : sécuriser le calcul et prévenir la surévaluation Juridique
Taxe foncière sur les propriétés bâties : sécuriser le calcul et prévenir la surévaluation
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFSB) constitue, pour les professionnels, une charge récurrente dont le montant tend à régulièrement évoluer. Si les modalités de calcul de cette taxe suscitent souvent des interrogations, elles reposent pourtant sur des mécanismes techniques précis. Prendre le temps de comprendre la base de calcul et d’identifier les points de vigilance permet non seulement de mieux anticiper cette charge, mais aussi, dans certains cas, de corriger une situation défavorable.
Qui est redevable de la taxe foncière ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties s’applique tant sur les constructions que sur les installations qui y sont assimilables. Elle est due par tout particulier ou professionnel (entreprise individuelle ou société) propriétaire ou usufruitier du bien, qui en est le redevable légal.
Dans le cadre des baux professionnels ou commerciaux, il est fréquent que le bail prévoie une refacturation de la taxe foncière au locataire. Dans ce cas, le propriétaire demeure redevable vis-à-vis de l’administration, mais la charge économique de la taxe est supportée par le locataire.
💡 À noter
Même en l’absence de clause explicite du bail prévoyant la refacturation de la taxe foncière au preneur, la taxe foncière peut être intégrée indirectement dans le montant du loyer ou des charges locatives. Le locataire en supporte alors le coût sans en avoir nécessairement conscience.
Quelle est la base de calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties est fondée sur la valeur locative cadastrale du bien, c’est-à-dire un loyer théorique déterminé par l’administration fiscale sur la base de critères normés tels que la surface, la nature du local, son affectation, son niveau d’équipement et sa catégorie. Cette valeur locative est ensuite soumise aux taux d’imposition fixés par les collectivités locales, qui varient d’une commune à l’autre et peuvent évoluer chaque année en fonction des décisions budgétaires locales.
💡 À noter
L’administration fiscale met à disposition un simulateur permettant de visualiser les taux d’imposition locale applicables par commune : connaître les taux d’impositions directes locales par commune.
Afin de moderniser le mécanisme de calcul de la valeur locative des locaux professionnels et commerciaux, qui n’avait pas évolué depuis 1970, une réforme a été engagée en 2017. Les déclarations n° 6660-REV établies à partir de 2013 par les professionnels ont ainsi permis aux services fiscaux d’ajuster la valeur effective des locaux. Cette réforme a cependant entrainé une hausse significative de la taxe pour de nombreuses entreprises. Pour en limiter l’impact, des dispositifs d’atténuation ont été mis en place – coefficient de neutralisation, lissage, planchonnement. Ce dernier, qui devait prendre fin en 2025, a été reconduit en 2026, mais ne devrait pas se prolonger au-delà de cette date.
Quelles sont les erreurs les plus fréquentes concernant la TFPB ?
L’une des sources d’erreur les plus courantes concerne la surface prise en compte. Il arrive que les données cadastrales reposent sur des plans anciens ou sur une configuration qui ne correspond plus à l’usage réel du local. Des espaces devenus inutilisables, transformés en zones de stockage ou partiellement condamnés peuvent continuer à être intégrés dans la base taxable comme des surfaces pleinement exploitables. À l’inverse, certaines distinctions entre espaces administratifs, zones techniques ou locaux annexes peuvent ne pas être correctement prises en compte.
La nature du local constitue un autre point sensible. Un classement inadapté dans un groupe ou sous-groupe de locaux erroné peut entraîner une surévaluation durable de la valeur locative de même que l’absence d’application d’un coefficient de pondération pour les surfaces non principales.
La construction de nouveaux bâtiments peut également être à l’origine d’erreurs par défaut d’application des exonérations correspondantes.
Des erreurs dans l’application des mécanismes d’atténuation de la taxe, notamment le planchonnement peuvent également conduire à une imposition excessive. Une mauvaise prise en compte de ces dispositifs ou une application incomplète des règles de lissage peut priver les contribuables des allégements auxquels ils peuvent prétendre.
Points de vigilance pour les structures de l’ESS
Les structures de l’économie sociale et solidaire présentent souvent des caractéristiques immobilières spécifiques. Tiers-lieux, ateliers partagés, espaces hybrides mêlant accueil du public, activité sociale et fonctions administratives sont parfois difficiles à faire entrer dans les catégories fiscales classiques. Cette singularité augmente le risque de mauvaise qualification du local et donc de surévaluation de la taxe foncière.
Il convient donc d’examiner la qualification des locaux établie par l’administration fiscale, en prenant le temps de vérifier la cohérence entre leur usage réel, leur description administrative et le montant appelé. Dans certains cas, une revue régulière permet d’anticiper des dérives avant qu’elles ne s’installent durablement.
Comment contrôler le calcul de la taxe foncière et, si besoin, le contester ?
En cas de doute, il est possible de solliciter l’administration fiscale afin de connaitre « la fiche de calcul » de la taxe. En cas d’incohérence évidente, une contestation peut également être engagée, à condition de disposer d’éléments factuels solides. Cette démarche doit être réalisée, en principe, avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement de la taxe. Elle doit être précisément motivée et démontrer l’écart entre l’évaluation administrative et l’usage réel du local.
Plans, photographies, baux, descriptifs des surfaces, documents relatifs aux travaux ou à l’activité exercée permettent d’étayer la demande. Lorsqu’elle est fondée, l’administration peut procéder à une rectification de la base taxable et accorder un dégrèvement. Cette démarche doit toutefois être menée avec méthode, car toute réclamation peut entraîner un réexamen global du bien.
Les équipes Oratio Avocats et de son pôle ESS se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans l’analyse de votre situation, la préparation des éléments justificatifs et la conduite des démarches auprès de l’administration fiscale.
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