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Expertise comptable
Les baux sont les contrats par lesquels un propriétaire loue un immeuble à un locataire. Ils présentent des avantages considérables pour le locataire, notamment grâce à la règle du plafonnement du loyer et le droit au renouvellement du bail. Il n’est pas possible de convenir de l’application de ce statut en dehors du champ d’application légal, ni de l’écarter (sauf convention d’occupation précaire et bail de courte durée).
Les entreprises doivent exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale,
L’immeuble doit servir à l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal ou à l’exercice d’une activité libérale.
💡 À noter
La conclusion d’un bail commercial n’est possible que si l’immeuble est affecté administrativement à l’exercice d’une activité professionnelle.
Aucune forme particulière pour la validité du contrat de bail.
💡 À noter
Le bail verbal est totalement déconseillé, il pose beaucoup trop souvent des problèmes de preuve (existence et contenu).
La durée minimale est de 9 ans. Il peut être plus long mais ne peut avoir une durée indéterminée.
Le locataire peut, sauf clause contraire du bail, le résilier à l’expiration d’une période de 3 ans (d’où l’expression « bail 3-6-9 »).
NB : avertir le bailleur au moins 6 mois à l’avance par acte d’huissier. Il n’a droit à aucune indemnité.
Si le bail commercial s’est poursuivi après sa date d’expiration (tacite prolongation), il prend fin, en cas de congé donné avec un préavis de 6 mois, à la fin du trimestre civil.
Le locataire peut également résilier le bail commercial à tout moment en cas de retraite ou d’invalidité.
Le bailleur a la même faculté s’il désire construire, reconstruire l’immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière.
💡 À noter
Si le bail se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer n’est plus plafonné mais fixé d’après la valeur locative du local.
Pour qu’il y ait renouvellement il faut que :
En fin de bail, si le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction. Son montant est fonction des conséquences pour le locataire (perte de la clientèle ou non). En général, elle correspond à la valeur vénale du fonds de commerce, ou à la valeur du droit au bail si elle est supérieure. Le locataire doit quitter le local dans un délai de 3 mois à compter du versement de l’indemnité.
NB : tant que l’indemnité ne lui a pas été versée, le locataire ne peut pas être contraint de quitter les lieux.
Il est libre dans la limite des cas de plafonnement et déterminé lors de la conclusion du bail. Il peut faire l’objet d’une révision légale ou contractuelle lors de son renouvellement.
Plafonnement du loyer
Cette règle s’applique lors de la révision du montant du loyer. Le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation du loyer de l’ILC (1) (pour les activités commerciales) et l’ILAT (1) (pour les autres activités). (1) Indices publiés trimestriellement par l’INSEE.
NB : les variations de l’ILC et de l’ILAT sont moins importantes que celles de l’ICC qui n’est plus un indice de référence du bail commercial depuis septembre 2014.
Le bail peut prévoir une clause d’indexation des loyers, tout en respectant la règle du plafonnement. La révision est calculée par rapport à l’indice connu à la date de la signature (figurant dans le bail) et l’indice connu au moment de la révision.
Indépendamment d’une clause d’indexation, les parties peuvent, lorsque le loyer est applicable depuis au moins 3 ans, solliciter sa révision.
À l’occasion du renouvellement du bail, le loyer peut être déplafonné si 2 conditions sont remplies :
En vertu de la loi du 18 juin 2014, l’augmentation du loyer du bail renouvelé est limitée, pour une année, à 10 % du montant du loyer payé l’année précédente : un lissage s’applique tous les ans jusqu’à ce que la totalité de l’augmentation soit intégrée dans le loyer. Cette règle s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.
Toute sous-location totale ou partielle est interdite sauf :
Dans certains cas la fin de la sous-location peut entraîner un changement de régime fiscal.
Source : ATH
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