Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : biens imposables et dettes déductibles

Dès lors que leur patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros, les particuliers sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ce montant s’entend en valeur nette, c’est-à-dire après déduction des dettes afférentes aux biens immobiliers détenus. Dès lors, se pose une double question : quels biens entrent dans le champ de l’IFI et quelles dettes peuvent être prises en compte en déduction de la valeur des biens immobiliers ?

Impôt sur la fortune immobilière : les biens concernés

Pour déterminer la valeur du patrimoine imposable au titre de l’IFI dû par un particulier, il convient au préalable d’évaluer l’actif, c’est-à-dire la valeur des biens imposables. L’actif correspond à la somme des biens non affectés à l’activité professionnelle et possédés au 1er janvier de l’année d’imposition par le foyer fiscal (au 1er janvier 2025 pour l’IFI à payer en septembre 2025).

Notion de foyer fiscal au sens de l’IFI

Doivent être pris en compte pour déterminer le patrimoine taxable pour le calcul de l’IFI l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus (en France et à l’étranger) directement ou indirectement par le foyer fiscal.

Le foyer fiscal pris en compte au sens de l’IFI est composé :

• des célibataires, veufs, divorcés, séparés ou
• des époux(ses), quel que soit leur régime matrimonial ou
• des couples pacsés ou
• des concubin(e)s déclaré(e)s ou non

et

• dans tous les cas, les enfants mineurs dont le contribuable a l’administration légale des biens.

Les biens imposables à prendre en compte

L’actif taxable au titre de l’IFI comprend l’ensemble des biens suivants, pour leur montant non exonéré, détenus au 1er janvier de l’année d’imposition :

• les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement – y compris dans le cadre d’une indivision (maisons, appartements et leurs dépendances telles qu’un garage, un parking, une cave, etc.), étant précisé qu’un abattement de 30 % s’applique à la valeur vénale de la résidence principale ;
• les bâtiments classés monument historique ;
• les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition ;
• les immeubles non bâtis tels que les terrains à bâtir, les terres agricoles (sauf biens professionnels et présence de baux à long terme), etc. ;
• les immeubles ou fractions d’immeubles détenus indirectement par le biais de titres et de parts de sociétés ;
• les biens et droits immobiliers (usufruit, droit d’usage, etc.) qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés à usage professionnel.

Les biens ou droits grevés d’un usufruit (par exemple, suite à une donation), d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage sont compris, pour le calcul de l’IFI, dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. À ce titre, le nu-propriétaire n’a rien à déclarer au titre de l’IFI.

Les biens exonérés d’impôt sur la fortune immobilière

Certains biens échappent en revanche à l’IFI, sous réserve que des conditions propres à chaque catégorie soient respectées, et notamment :

• les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle principale (ou à celle d’un membre du foyer fiscal) de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
• les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle des loueurs en meublés sous réserve que cette activité soit exercée à titre professionnel (plus de 23 000 € de recettes annuelles qui représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal – hors prise en compte des pensions de retraite) ;
• les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le contribuable lorsque l’activité est exercée dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) sous réserve du respect de conditions essentielles  suivantes :
   o l’activité de la société doit revêtir un caractère professionnel ;
   o le contribuable doit exercer des fonctions de direction assorties d’une rémunération suffisante ;
   o il doit détenir, directement ou indirectement, au moins 25 % des droits de vote de la société (dans le cadre du foyer fiscal).
• les bois, forêts et parts de groupement forestier, à concurrence des ¾ de leur valeur.
• …

Impôt sur la fortune immobilière : quelles sont les dettes déductibles ?

Certaines dettes sont déductibles de l’actif évalué pour le calcul de l’IFI.

Principe de déductibilité

Sont déductibles les dettes existant au 1er janvier de l’année d’imposition, contractées par un particulier ou un membre de son foyer fiscal au sens de l’IFI, et effectivement supportées par lui, dès lors que ces dettes sont relatives à des biens imposables.

En revanche, pour les dettes afférentes à des biens partiellement exonérés, la déductibilité est limitée à la valeur taxable de ces biens.

Peuvent être, ainsi, déduits de la valeur de l’actif pour le calcul de l’IFI :

• les emprunts immobiliers contractés pour l’acquisition de biens imposables ;
• les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement effectivement supportées par le propriétaire (il faut noter ici que le dépôt de garantie à restituer au locataire n’est en revanche pas déductible) ;
• les charges de copropriété du dernier trimestre de l’année précédant l’année d’imposition ;
• les dettes fiscales dont le fait générateur se situe au 1er janvier de l’année d’imposition (taxe foncière, taxe sur les locaux vacants, IFI théorique…).

Cas particulier des emprunts

Une règle d’évaluation spécifique est mise en place pour les emprunts avec remboursement « in fine ». Le solde d’emprunt à prendre en compte à la fin de chaque année est égal au montant de l’emprunt initial diminué d’un montant égal à :

• (montant de l’emprunt initial / durée de l’emprunt) X l’ancienneté de l’emprunt à la date de calcul de l’IFI

Par exemple, pour un emprunt in fine de 1 000 000 € sur 10 ans, souscrit en mai 2020. Au 1er janvier 2025, la dette à déduire sera égale à :

• 1 000 000 – (1 000 000 / 10 X 4 ans) soit 600 000 €

Concernant les emprunts ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital, les dettes sont déductibles chaque année en minorant l’emprunt initial d’un montant égal à 1/20e de son montant par année, décompté de date à date, au 1er janvier de chaque année. 

En revanche, ne sont pas déductibles, en principe :

• les prêts contractés directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés interposée(s) auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal ;
• les prêts contractés entre les membres du foyer fiscal ;
• les prêts contractés directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés auprès d’un membre du groupe familial du redevable (autre qu’un membre de son foyer fiscal), sauf si le redevable apporte la preuve du caractère normal des conditions du prêt et du caractère effectif des remboursements ;
• les prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal auprès d’une société contrôlée, sauf si, là encore, le redevable apporte la preuve du caractère normal des conditions du prêt et du caractère effectif des remboursements.

Des exceptions existent toutefois.

Principe d’évaluation des biens détenus dans le cadre d’une société

Jusqu’à récemment, pour valoriser des parts ou actions de société, cette règle de déduction des dettes ne s’appliquait pas en ces termes.

Depuis la loi de finances pour 2024, les conditions d’évaluation des biens immobiliers détenus dans le cadre de société ont évolué. La base IFI se calcule dorénavant de la manière suivante :

• Valeur des titres = (valeur des biens immobiliers soumis à l’IFI – dettes déductibles de l’IFI) X coefficient immobilier

Le coefficient immobilier représente le rapport entre la valeur vénale des biens immobiliers soumis à l’IFI à l’actif de l’entreprise / la valeur vénale de l’ensemble des actifs de l’entreprise (y compris la trésorerie).

Cette valeur de base d’IFI est soumise à un double plafonnement par comparaison à :

• la valeur des titres de la société dans le cadre d’une évaluation normale de la société (c’est-à-dire en tenant compte de tous les actifs et les dettes) ;
• la valeur des biens immobiliers soumis à l’IFI en valeur vénale minorée des dettes déductibles, comme si le bien n’était pas détenu par une société.

La valeur IFI à retenir, en définitive, correspondra à la plus faible de ces trois valeurs.

Vous avez des questions complémentaires concernant ce sujet ? N’hésitez pas à vous rapprocher de votre contact habituel Baker Tilly ou d’un expert de proximité.